Construcción orientada al futuro en edificios existentes: cómo la reconversión y la rehabilitación pueden revitalizar los edificios
Antiguos grandes almacenes que se reconvierten en oficinas o edificios protegidos que se transforman en hoteles: la construcción en edificios existentes muestra cómo los edificios existentes pueden revitalizarse mediante una rehabilitación innovadora y una rehabilitación moderna y desarrollar así un potencial no solo arquitectónico, sino también sostenible y económico. En esta entrevista, Sören Eilers, experto de GEZE, da consejos sobre lo que hay que tener en cuenta al construir en edificios existentes y las ventajas de la rehabilitación y modernización selectivas.
En primer lugar, para aclarar la terminología: ¿cuál es la diferencia entre «saneamiento de edificios» y «construcción en edificios existentes»?
El saneamiento de edificios y la construcción en edificios existentes difieren en cuanto a sus objetivos y enfoque: el saneamiento de edificios se centra en mejorar el estado y la funcionalidad de un edificio existente. A menudo, se trata de saneamientos energéticos de edificios para aumentar la eficiencia y rentabilidad de un edificio existente. Cuando se construye en estructuras existentes, la atención se centra en las medidas de construcción que adaptan los edificios a los nuevos requisitos de utilización. Esto incluye reformas, ampliaciones o ampliaciones, por ejemplo, para convertir un antiguo edificio de oficinas en un hotel. Mientras que el saneamiento de edificios se centra, por tanto, en la conservación y optimización del edificio existente, la construcción en edificios existentes se orienta más a cambios estructurales y adaptaciones a las cambiantes necesidades de uso.
¿Qué retos específicos se plantean al transformar un edificio, por ejemplo, al convertir un edificio de oficinas en un hotel?
Al reconvertir espacios o edificios enteros, la rehabilitación puede aumentar la versatilidad funcional del edificio y permitir una utilización más eficiente del tejido constructivo existente. Si, por ejemplo, un edificio de oficinas se convierte en un hotel, la tecnología de puertas y ventanas, así como la automatización de edificios, deben adaptarse al nuevo uso del edificio para satisfacer las nuevas necesidades de los usuarios. Además, en la reconversión de edificios deben respetarse normas de construcción como la eliminación de barreras arquitectónicas y la protección contra incendios.
¿Puede explicar con más detalle qué normas de construcción se deben cumplir cuando se construye en edificios existentes?
Construir en edificios existentes es un reto interesante para arquitectos y operadores del edificio: el análisis y la evaluación del edificio existente van seguidos de estudios de viabilidad y desarrollo de conceptos en los que deben tenerse en cuenta las condiciones del marco legal, como la normativa de construcción y, en su caso, los requisitos de protección de elementos históricos. Los operadores del edificio en particular deben cumplir numerosas normativas de construcción y requisitos de eliminación de barreras arquitectónicas. Además de los requisitos básicos de la norma DIN 18040, cada vez se exigen más paralelamente los operadores de la directiva ASR V 3a.2 relativa al lugar de trabajo. Estas normas no solo garantizan la seguridad y accesibilidad para todos los usuarios, sino que también regulan las posibles consecuencias jurídicas y los riesgos de responsabilidad para los operadores del edificio. El cumplimiento de los requisitos de eliminación de barreras arquitectónicas de la norma DIN 18040 es, por tanto, un aspecto clave de muchas modernizaciones y rehabilitaciones.
¿Estos reglamentos y normas de construcción plantean también problemas a los instaladores autorizados que reequipan las puertas con nuevos sistemas de puertas, por ejemplo?
Sí, por supuesto: los instaladores autorizados deben garantizar que los nuevos sistemas de puertas sean funcionales, seguros y cumplan la normativa, respetando al mismo tiempo las especificaciones del edificio existente. Por eso, ayudamos a los instaladores autorizados a elegir sistemas de puertas compatibles con los materiales y las estructuras de construcción existentes y que cumplan los requisitos de protección contra incendios o eliminación de barreras arquitectónicas, por ejemplo.
¿La eliminación de barreras arquitectónicas estipulada por ley en los edificios públicos ofrece también efectos sinérgicos?
Sistema de automatización de edificios eficiente y seguro para productos GEZE © GEZE GmbH
Naturalmente, porque la eliminación de barreras arquitectónicas también aporta muchas otras ventajas tanto para los usuarios del edificio como para los operadores del edificio: las puertas y ventanas automáticas permiten un manejo sin esfuerzo, lo que supone una mayor comodidad no solo para las personas con movilidad reducida, sino también para el resto de los usuarios. Esto facilita el paso por las puertas automáticas con cochecitos, equipaje o simplemente con bolsas de la compra llenas.
Y las ventanas automatizadas que pueden accionarse sin esfuerzo también hacen más cómoda la ventilación. Si las ventanas automatizadas se integran en el sistema de gestión del edificio, también se puede optimizar el comportamiento de la ventilación y, por tanto, la calidad de aire de espacio y la eficiencia energética. Estas medidas no solo hacen que el edificio sea más inclusivo, sino también más atractivo para un grupo de usuarios más amplio, lo que también aumenta el valor del inmueble.
¿En qué medida las inversiones en técnica moderna de puertas, ventanas y edificios pueden aumentar el valor de mercado de un edificio?
Un edificio que cumple las últimas normas técnicas y satisface los requisitos actuales en materia de confort y seguridad resulta mucho más atractivo en el mercado inmobiliario. Es más probable que atraiga a compradores e inquilinos potenciales y, por tanto, puede dar lugar a mejores precios de alquiler o venta.
¿Cuáles son las ventajas específicas de rehabilitar los edificios existentes con la tecnología de puertas y ventanas moderna?
En los edificios existentes, la rehabilitación de la tecnología de puertas y ventanas y los sistemas de automatización de edificios ofrece una amplia gama de ventajas que van más allá del mero cumplimiento de los requisitos legales: aumentan la seguridad y el confort de todos los usuarios, contribuyen a una operación del edificio eficiente y una mayor sostenibilidad y también incrementan el valor del edificio. Por tanto, merece la pena que los arquitectos y los operadores del edificio inviertan en tecnologías innovadoras y modernicen y reequipen los edificios existentes en consecuencia.
- Una ventaja decisiva de estas medidas de modernización es su modularidad. Por lo general, y en comparación, los sistemas son fáciles de instalar posteriormente, aunque no se hayan hecho preinstalaciones de antemano. Esto permite adaptar gradualmente las propiedades existentes al estado más reciente de la técnica.
- Las tecnologías del automatismo modernas no solo requieren menos mantenimiento, sino que también ofrecen una facilidad de uso significativamente mayor, lo que puede suponer mejoras decisivas, sobre todo cuando se remodela una sala o un edificio.
- Otro punto importante: los sistemas modernos son más sostenibles y reducen tanto el tiempo como el coste de mantenimiento. También garantizan una mayor eficiencia energética, lo que supone un ahorro a largo plazo en los costes operativos.
¿Puede darnos un ejemplo de cómo la rehabilitación de la técnica de edificios puede mejorar la eficiencia energética y, por tanto, los costes operativos de un edificio?
Climatización de espacios energéticamente eficiente gracias a la ventilación natural controlada mediante motores de ventana de la gama IQ windowdrives.
Con la instalación de sistemas inteligentes y automatizados, a menudo es posible conseguir ahorros importantes en el consumo de energía. Un ejemplo son las puertas automáticas modernas, que evitan la pérdida de calor abriéndose y cerrándose con eficacia. Los llamados sistemas de vestíbulo, en los que dos puertas automáticas están dispuestas una detrás de otra, son ideales para las áreas de entrada. Este principio de esclusa mantiene estable la temperatura interior y, al mismo tiempo, impide que entre suciedad en el edificio. Esto no solo reduce los costes de calefacción, sino también la cantidad de limpieza necesaria.
También hay oportunidades prometedoras para aumentar la eficiencia en el ámbito de las ventanas: los motores para ventanas con sistema de sensores inteligente permiten una ventilación automatizada basada en las necesidades. Esto permite regular de forma óptima la temperatura ambiente y la calidad del aire, lo que suele ser más eficaz que la ventilación manual y reduce los costes de calefacción en invierno gracias a las menores pérdidas de calor.
Otro método eficaz para mejorar el clima de los edificios y ahorrar energía al mismo tiempo es el enfriamiento nocturno: el calor acumulado se conduce al exterior por la noche a través de ventanas controladas eléctricamente, simplemente mediante gradientes de presión naturales y sin necesidad de energía adicional.
En general, está claro que la rehabilitación selectiva de la técnica de edificios moderna ofrece un enorme potencial para mejorar la eficiencia energética y reducir así los costes operativos. Se pueden conseguir grandes efectos con costes de inversión comparativamente bajos. De este modo, los edificios existentes pueden adaptarse al futuro.
Palabra clave «futuro»: ¿Qué papel desempeña la sostenibilidad en los edificios existentes?
El Kö-Bogen II, con la fachada verde más grande de Europa, y la Schauspielhaus son impresionantes lugares emblemáticos en el centro urbano de Düsseldorf. © Jürgen Biniasch / GEZE GmbH
Desde la nueva Ley alemana de la Energía de los Edificios (GEG), que regula los requisitos energéticos para la construcción y el saneamiento de edificios, la sostenibilidad y la eficiencia energética han desempeñado un papel central en la construcción de edificios existentes; después de todo, todo el parque de edificios de la UE debe ser climáticamente neutro a más tardar en 2050, y en Alemania, en 2045. Por tanto, la necesidad de actuar en los edificios nuevos y existentes es enorme.
Descubra en nuestro debate de expertos cómo pueden cumplirse los requisitos de la GEG con la automatización de edificios.
¿Qué requisitos especiales impone la normativa de protección de elementos históricos a la modernización de edificios existentes?
Los cambios previstos en un edificio protegido deben justificarse de forma muy cuidadosa y exhaustiva. Un ejemplo es el Laiszhalle de Hamburgo, declarado monumento histórico: en este caso fue necesario justificar detalladamente las intervenciones estructurales en el curso de la modernización con arreglo a la ley de edificación para obtener la aprobación de la autoridad de monumentos. Aquí pudimos combinar la ventilación automatizada y los sistemas de extracción de humo y calor (RWA). El ejemplo de la catedral de Magdeburgo demuestra que son posibles soluciones creativas que concilien la protección de elementos históricos y la modernización. En lugar de tender complejos cables, pudimos instalar una extensión inalámbrica para la protección contra incendios. Esto supuso un ahorro considerable de tiempo y dinero, ya que no fue necesario tender complejos cables hasta los detectores de techo estipulados.
¿Existen otros ejemplos de soluciones creativas para cumplir los requisitos de protección de elementos históricos en edificios existentes?
A menudo, se requieren soluciones especiales, sobre todo cuando se construye en edificios existentes. Por ejemplo, podemos crear sistemas de puertas y ventanas o técnica de edificios en colores especiales o situaciones de instalación que se adapten perfectamente a la arquitectura histórica. Estas soluciones especiales personalizadas se utilizan, por ejemplo, en los edificios protegidos de la Gare de Montreuxen Suiza o en el hotel y balneario de 4 estrellas Radisson Blu Malo-Les-Baines de Dunkerque, Francia.
El tratamiento sensible de los edificios protegidos requiere, por tanto, un alto grado de creatividad y sensibilidad. Es la única manera de conciliar las exigencias de la conservación del patrimonio y la modernización y encontrar soluciones sostenibles.
¿Cómo se satisfacen las necesidades de planificadores, operadores del edificio y usuarios de edificios?
Esto requiere un enfoque holístico. Recomendamos un diálogo temprano y continuo con todas las partes implicadas. Desde el principio, nos esforzamos por establecer contacto con arquitectos como responsables generales, planificadores de equipamiento de edificio y otros planificadores especializados. Lo ideal sería reunir a todas las partes interesadas en reuniones conjuntas, aunque en la práctica esto no siempre sea fácil. En lugar de limitarnos a plantear preguntas, es importante que abordemos con claridad las cuestiones pertinentes en materia de legislación sobre construcción y sostenibilidad y las incorporemos al proceso de planificación como objetivos fijados. Entre ellas figuran, por ejemplo, las normas energéticas, los requisitos regionales de protección contra incendios y las especificaciones sobre eliminación de barreras arquitectónicas.
Este enfoque proactivo permite reconocer de antemano los posibles conflictos y buscar soluciones conjuntamente. De este modo, las necesidades de todas las partes implicadas pueden tenerse en cuenta de la mejor manera posible e incorporarse a un concepto global coherente.
Nuestro consejo de expertos:
Uso de BIM (Building Information Modelling) al construir en edificios existentes
Con el uso de BIM al construir en edificios existentes, arquitectos, planificadores y operadores del edificio pueden beneficiarse de una planificación optimizada, procesos de construcción más eficientes y una comunicación más fluida. La gran ventaja: los datos de inventario se registran digitalmente y se actualizan en tiempo real, lo que evita planes obsoletos o inexactos.
Dado que es posible reunir y coordinar en un modelo diferentes disciplinas de planificación especializadas, como la arquitectura, la ingeniería estructural, los servicios de construcción, etc., el software BIM puede reconocer posibles conflictos entre diferentes sectores en una fase temprana y sugerir soluciones.
El resultado es una mayor calidad de los proyectos de construcción, una reducción de los costes y una utilización más sostenible de los edificios existentes.
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